Manual da Testada

O que é e o que faz cada funcionalidade, para você fechar estudos de viabilidade de terrenos com segurança.

O que é a Testada

A Testada é um software de estudo preliminar de viabilidade. Você informa o terreno e a lei do município, e ela devolve o estudo fechado: quantas unidades cabem, como fica a implantação, quantas vagas, áreas, custo de obra, VGV, margem e uma apresentação pronta para o terreneiro, o investidor ou a incorporadora.

São dois tipos de estudo: condomínio de lotes (lotes, pista, recreação, guarita) e edifício (torre, pavimento tipo, núcleo, subsolos, rampas e vagas).

Seu primeiro estudo

1. Crie o estudo. No painel, em Novo estudo, escolha Condomínio de lotes ou Edifício. Ele abre com valores de partida e salva sozinho.
2. Escolha município e zona. No quadro Lei de zoneamento. Os parâmetros entram no estudo.
3. Desenhe o terreno. Testada e profundidade, lados e ângulos, coordenadas, ou importe o croqui.
4. Ajuste o programa. Lotes e pista, ou unidades, varandas, vagas e subsolos. Tudo recalcula ao vivo.
5. Confira e marque Conferi. Compare com a Guia Amarela ou a consulta do lote.
6. Apresente. Na aba Apresentação, escolha para quem é e exporte o PDF.

Painel de estudos

Lista todos os estudos da sua organização com tipo, veredito (Viável, Atenção, Inviável ou Rascunho), município, terreno, unidades ou lotes, VGV e margem. Clique em um card para abrir. O logo da Testada sempre volta para este painel.

As abas do painel são Estudos, Planos, Como funciona, Ajuda e Manual.

Cadastro da prefeitura (GeoCuritiba)

Topografia: ao usar um lote do cadastro de Curitiba, a Testada lê o Modelo Digital do Terreno 2019 do IPPUC (0,5 m) e mostra as curvas de nível, o desnível, a declividade, para onde o terreno cai e a média da testada (referência do térreo). No edifício isso entra nas verificações. Confira sempre com levantamento topográfico.

Em Curitiba, o estudo consulta direto o cadastro público do IPPUC (GeoCuritiba). No quadro Cadastro da prefeitura:

1. Digite a indicação fiscal, a inscrição imobiliária ou o endereço e clique em Buscar; ou clique em Escolher no mapa e selecione os lotes sobre a imagem de satélite.
2. Para unir terrenos vizinhos, clique em mais de um lote: o perímetro é unido automaticamente.
3. Clique em Usar no estudo. Entram o perímetro em coordenadas, o lado da testada (pelas testadas do cadastro), a zona, a área cadastral e a posição no mapa (usada no Google Earth).
4. Se o cadastro divergir do real, use Ajustar vértices no mapa: arraste os vértices, clique nos pontos brancos para acrescentar e dê duplo clique para remover. Depois, Aplicar ajustes ao estudo.

Terreno e croqui

Perímetro

• Retangular: testada e profundidade.
• Lados e ângulos: a medida de cada lado e os ângulos; a Testada fecha o polígono e avisa se não fechar.
• Coordenadas: pares x, y em metros (um por linha).

A primeira aresta é a testada (frente para a rua). A faixa de recuo é medida a partir dela.

Croqui e importação

Quando o terreno vem do cadastro, a aba Croqui já abre com a imagem de satélite sob o perímetro, em escala: marque árvores, APP, bosque e manchas verdes direto sobre a foto e aplique ao estudo. Sem cadastro, o croqui abre com o perímetro informado sobre uma quadrícula de 1 m. Os lados aparecem numerados (L1, L2…) e a testada destacada, também no mapa do cadastro e na implantação.

Na aba Croqui você carrega imagem, PDF, DXF ou KML/KMZ. Do KML o perímetro vem em coordenadas reais. Em imagens e PDFs, a leitura com IA sugere as medidas; confira antes de usar.

Lei de zoneamento

Curitiba (Lei 15.511/2019) e municípios da região metropolitana estão carregados. Ao escolher a zona entram: coeficiente de aproveitamento (CA), CA máximo com compra de potencial, pavimentos, taxa de ocupação, permeabilidade, recuo frontal, afastamentos e, no condomínio de lotes, fração mínima.

Ao alterar um valor da lei, a Testada registra a retificação e mostra no estudo e na apresentação. Marque Conferi os parâmetros quando terminar.

Viabilidade e negócio

• Preço de venda por m² privativo (edifício) ou de lote.
• Custo de obra pelo CUB-PR × área equivalente da NBR 12721, mais custos fora do CUB.
• Terreno: compra (valor) ou permuta física (percentual).
• Despesas: RET, corretagem, marketing e administração sobre a receita.
• Fluxo de caixa (edifício): prazo de obra e de vendas, entrada e parcelas; calcula TIR e exposição máxima.
• Meta de margem: define o veredito Viável, Atenção ou Inviável.

Apresentação e PDF

Escolha o destinatário. Para o terreneiro não aparecem custos, despesas, resultado nem margem da incorporadora. Para investidor e incorporadora entram todos os dados financeiros. O PDF traz a volumetria, o render (se houver), implantação, pavimento tipo, corte, cada subsolo, quadro de áreas, programa e viabilidade.

Condomínio de lotes: lotes, pista e recreação

Desenhar a pista: clique em Desenhar a pista (arraste) e arraste o mouse (ou o dedo) por onde a pista deve passar, saindo da testada. Arraste de novo para criar ramais, que se ligam à pista mais próxima. Os lotes nascem dos dois lados, de frente para a pista, com a frente informada e a profundidade que alcança a área mínima (ou a fração mínima). Apagar pista desenhada volta ao traçado automático.

Fração mínima: quando a zona tem fração mínima (ex.: ZR1, 300 m² privativos), ela vale também como área mínima de cada lote.

Atingimentos: APP, bosque, árvore e faixas desenhados no Croqui passam a valer no estudo assim que são desenhados, e os lotes desviam deles. Sem cadastro, use Foto de satélite pelo endereço no Croqui e gire até o perímetro encaixar no lote real.

Se uma configuração não comportar nenhum arranjo, o desenho mostra o terreno e o motivo, em vez de sumir.

Desenho interativo: acima da implantação, use Posicionar pista no clique e clique onde a pista deve passar; Lotes do lado do clique põe a pista na lateral oposta; Girar pista 90° troca entre perpendicular e paralela à testada; Pista no meio ⇄ lateral alterna o arranjo. Clicar num lote continua mostrando as cotas dele. A implantação segue a mesma orientação do mapa (antes podia sair espelhada).

• Lote: frente, profundidade (até a divisa ou fixa), área mínima opcional e o que fazer com a sobra do fundo.
• Pista: configuração (automática para o maior número de lotes, no meio, lateral, 2 ou 3 pistas), caixa de 5 a 6 m e direção. A pista termina nos últimos lotes.
• Recreação: até 10 lotes não há; a partir do 11º, 9 m² por lote contando todos. A área de recreação nunca é dividida.

Faixa de recuo e guarita

A faixa de recuo da testada continua área privativa dos lotes da frente; o desenho mostra a linha projetada tracejada. A única construção permitida nela é a guarita, de até 6 m².

Sublotes e fração mínima

Os sublotes não seguem o lote mínimo da zona, e sim a fração mínima de terreno por unidade (em geral 120 m²), que limita o número de lotes. A frente pode chegar a 4,50 m (confira na lei).

Permuta física

O percentual do terreneiro precisa bater em lotes e em área ou valor. Quando necessário, uma fração de um lote extra é compartilhada para fechar o percentual exato. A apresentação mostra a parte de cada um.

Edifício: como o motor projeta

1. Vertical primeiro: usa o máximo de pavimentos que o CA e a altura permitem (com compra de potencial até o limite, se você ativar). Só desce de pavimento se, com os afastamentos daquela altura, a placa não comportar o núcleo e ao menos uma unidade.
2. Lâmina: um retângulo dentro dos recuos e afastamentos (H/6 a partir do pavimento indicado), com profundidade de duas unidades mais o corredor.
3. Pavimento tipo: corredor central que termina na porta das últimas unidades; as unidades das pontas ganham o fim do corredor e a faixa atrás do núcleo vai para as unidades vizinhas.
4. Garagem: subsolo em todo o terreno menos o recuo frontal, rampa junto à divisa ou paralela à rua, circulação ligada ao pé da rampa.
5. Alternativas: compara rampa dos dois lados, núcleo na frente ou atrás do corredor e torre afastada da rampa, e escolhe a que pede menos subsolos sem perder área.

Programa e unidades

• Área da unidade: alvo; o andar é dividido em unidades de tamanho parecido (edifício não tem frente mínima de unidade).
• Profundidade da unidade e largura do corredor definem a lâmina.
• Piso a piso e pé-direito do térreo definem a altura.
• Térreo acima da média da testada (até 1,20 m): o 1º subsolo fica semienterrado com piso a piso de 3 m e a 1ª rampa vence só a diferença (ex.: 1,80 m em vez de 3 m), ficando bem mais curta. O acesso de pedestres vence a diferença com rampa acessível ou escada e plataforma.
• Pavimentos do estudo: 0 usa o máximo; um número fixa a altura.
• Térreo com unidades e o que conta no CA (térreo, núcleo).

Unidades por andar: automático ou um número fixo. Com 1 ou 2 por andar o pavimento fica sem corredor: o núcleo encosta na fachada de fundo e um hall de 1,50 m dá acesso às unidades.

Varandas e coeficiente de aproveitamento

Cada unidade recebe varanda na fachada de até 10 m² (ajustável). Até esse limite a varanda não é computável: não entra no CA. A placa é recalculada para aproveitar essa área, e uma trava impede que a área computável passe do CA. A área da varanda faz parte da área privativa vendável.

As varandas ficam em balanço de até 1,20 m sobre recuos e afastamentos, de preferência na fachada da frente e na dos fundos (nas laterais quando a disposição pede). Até 10 m² por unidade não entram no CA: somam só na área total, como área não computável. Sem espaço para o balanço, a varanda fica embutida na fachada.

Núcleo sempre no meio da lâmina, para as unidades terem vista para a rua e para os fundos. O núcleo é compacto (escada numa coluna; elevadores e antecâmara na outra, com o shaft atrás): o que sobra atrás dos elevadores vira área da unidade vizinha. Todo edifício tem elevador (dois a partir de 9 pavimentos).

Escada e elevadores

Confira sempre no Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico do Corpo de Bombeiros do Paraná.

Subsolos, rampas e vagas

• Subsolo: todo o terreno menos o recuo frontal obrigatório, com parede perimetral (contenção) de 20 cm; paredes internas, como a da rampa, de 15 cm.
• Trecho em nível: 3,50 m a partir da testada (Decreto 2.397, art. 66, I); depois dele a rampa já pode começar, mesmo dentro do recuo.
• Rampa: inclinação escolhida, transições de 3,50 m, patamar plano na entrada, mão única de 3,00 m ou dupla de 5,00 m (Curitiba, Decreto 2.397; automática: mão dupla acima de 50 vagas, obrigatória pelo art. 66). Posição da rampa e do acesso: à esquerda, à direita (olhando da rua), no meio da testada ou adaptativa, quando o motor testa todas e fica com a melhor para vagas, circulação e unidades.. A seta indica sempre a descida.
• Cada subsolo adicional tem a sua rampa com as mesmas premissas: em ida e volta, ao lado da anterior e com patamar de giro, ou em sequência quando o terreno for comprido. Se nenhuma couber, o estudo avisa (avalie rampa helicoidal ou elevador de veículos).
• Pé da rampa: a circulação de 5 m pode começar sobre a concordância final da rampa (até 3,50 m, quase plana); as vagas nunca ficam sobre a rampa.
• Arranjos testados: vagas a 90° com corredores em várias posições (fileiras encostadas no fundo, na frente, no pé da rampa e nas divisas), vagas deslizando para encaixar em divisas inclinadas, núcleo em posições diferentes e rampa dos dois lados; fica o arranjo com mais vagas que atende as premissas.
• Fluxo de veículos: o carro sai do pé da rampa, segue em frente e só vira 90° em cruzamentos de corredores de 5 m, percorrendo ao menos 7,50 m entre duas curvas. Só entram vagas pelas quais ele passa, sempre com 5 m livres na frente.
• Vagas: 2,40 × 5,00 m a 90°, pilar a cada 3 vagas; em garagens com 10 vagas ou mais, 2% PCD com faixa de 1,20 m e 5% para idosos junto ao núcleo.
• Núcleo em terrenos pequenos: o motor testa o núcleo no meio, junto à frente ou junto aos fundos da lâmina e fica com a combinação de unidades e vagas melhor.
• Vagas duplas (presas): quando sobra profundidade, uma vaga atrás da outra. Para a lei contam como 1 vaga; o descritivo informa quantas unidades têm vaga dupla (2).
• Vagas em baliza: paralelas ao corredor, 2,40 × 5,50 m, onde a vaga a 90° não cabe.

Arranjo de vagas, rampa e núcleo

Acima das plantas, a barra Arranjo mostra cada arranjo testado (rampa, posição do núcleo, unidades por andar e fileiras de vagas) com a quantidade de vagas. Arraste para comparar: a garagem, o pavimento tipo, o corte, o 3D e a viabilidade acompanham. A posição 0 é a escolhida automaticamente; ao mudar outra premissa o estudo volta para ela.

Regras de vagas

Escolha Vagas exigidas: sem vagas, 1 a cada 4, 3 ou 2 unidades, 1, 1,5, 2 ou 3 por unidade. Com Unidades de até 32 m² não precisam de vaga marcado, elas saem da conta. O total de vagas soma todos os subsolos.

Permeabilidade

Com o subsolo ocupando o terreno inteiro menos o recuo frontal, a área permeável costuma ficar abaixo do mínimo. Nesse caso o estudo avisa que será necessária caixa de contenção de cheias (reservatório de retenção), dimensionada conforme a legislação municipal, e informa a área que falta. Para atender com área permeável, ative Subsolo libera a permeabilidade: o subsolo recua dos fundos.

Ático

Ático e subsolo não contam como pavimento. Em Curitiba (Decreto 2.397/2023, arts. 44 a 48) o ático tem até 1/3 da área do pavimento de baixo (2/3 com potencial adicional), não entra no CA, tem pé-direito de até 3,60 m, deixa os terraços junto às fachadas e precisa respeitar o afastamento calculado com a altura total da edificação, inclusive a circulação vertical. Escolha o uso:

• Lazer comum: escada e elevador chegam ao ático e a área conta na recreação mínima.
• Duplex: o ático vira o pavimento superior das unidades de baixo, com escada interna; a área entra como privativa no VGV e o elevador não precisa chegar ao ático.
• Técnico: caixa d’água, barrilete e casa de máquinas.

Recreação (art. 57): 9 m² por unidade, coberta e/ou descoberta, fora do recuo frontal. A verificação soma o ático de lazer, o térreo livre e uma estimativa da área descoberta.

Melhor resultado

Linhas com outorga só aparecem quando a compra de potencial aumenta o estudo (mais área computável ou mais pavimentos), com a área comprada indicada. Se a placa já é limitada pelos afastamentos ou pela ocupação, o painel avisa que a outorga não ajuda naquele terreno.

Testa combinações de número de pavimentos, área da unidade (na faixa que você define) e compra de potencial. Só entram as que atendem CA, altura, ocupação e vagas. Ordena por maior margem, resultado, TIR ou VGV. Aplicar leva a alternativa para o estudo.

Volumetria 3D e render com IA

Com o terreno posicionado em No terreno real, o render recebe também a foto aérea do lote e do entorno, para inserir o edifício no contexto real. Cada plano inclui uma cota mensal de renders (lançamento: 20 por mês; teste grátis: 3); o cliente não precisa de chave própria.

O 3D mostra térreo, pavimentos, ático, núcleo até a caixa d’água, subsolos e rampas. Arraste para girar e role para aproximar.

O render com IA usa a volumetria como referência. Escolha estilo, hora do dia, ângulo (pedestre, aérea 45°, contra-plongée), padrão e materiais. Depois, em Alterar o render, descreva mudanças (ex.: fachada em vidro, mais vegetação). Cada render custa cerca de US$ 0,04 em créditos da IA.

No terreno real e Google Earth

1. Busque o endereço ou navegue no mapa de satélite.
2. Clique no início da testada (vértice da esquerda, olhando da rua).
3. Gire e, se preciso, espelhe até o desenho encaixar no lote.
4. Clique em Baixar KML 3D e abra no Google Earth (Projetos → Abrir → Importar arquivo KML): a torre aparece em 3D no local, com núcleo e ático.

Os botões Abrir no Google Earth e Abrir no Google Maps levam direto para o ponto marcado.

Quadro de áreas e verificações

O quadro de áreas traz terreno, projeção, térreo, pavimentos tipo, ático, subsolos, área construída, computável, não computável, privativa, varandas, circulação, núcleo e área equivalente (NBR 12721).

As verificações mostram OK ou Revisar para CA, altura, taxa de ocupação, afastamentos, recuo, permeabilidade, vagas, PCD e idosos, rampa, circulação de veículos, escada, elevadores, percurso até a escada, varandas, corredor e unidades.

Exportar DXF e planilha

Na apresentação do edifício: DXF em metros com terreno, recuos, pavimento tipo, cada subsolo na sua cota e a volumetria em 3DFACE (abre no AutoCAD e importa no Revit/SketchUp); Planilha (XLSX) com resumo, quadro de áreas, viabilidade, fluxo de caixa e verificações. A viabilidade mostra também a composição do VGV (terreno, obra, impostos, despesas e resultado).

Planos e assinatura

Assinatura mensal ou anual no cartão pelo Mercado Pago. Terrenos cobre condomínio de lotes; Completo inclui edifícios; Escritório é para equipes. Cancele quando quiser: os estudos continuam salvos.

Onde ficam os dados

Os estudos ficam na sua conta, no banco de dados da Testada (Supabase), com acesso restrito aos membros da sua organização. Croquis e renders ficam no armazenamento privado da conta. A posição do terreno no mapa é salva junto com o estudo.

Ajuda e feedback

Pergunte à Testada: escreva a dúvida e a resposta vem na hora, com base neste manual. Se não resolver, um clique envia a dúvida para a equipe.

Na aba Ajuda do painel você envia perguntas, feedback, problemas e sugestões, acompanha as respostas e consulta as perguntas frequentes.

Glossário